Für wen gilt die Eigentumsoption?

Grundsätzlich gilt der gesetzliche Anspruch für Mieter, die ihre Wohnung schon bei Erstbezug angemietet haben und

  • für den Fall, dass die Förderungszusicherung zw. 1.1.94 und 31.8.99 erteilt wurde: mehr als die Hälfte der Grundkosten innerhalb der ersten drei Jahre ab erstmaligem Bezug der Wohnung bezahlt haben.
  • für den Fall, dass die Förderungszusicherung zw. 1.9.99 und 30.6.2000 erteilt wurde: mehr als die Hälfte der Grundkosten innerhalb der ersten fünf Jahre ab erstmaligem Bezug der Wohnung bezahlt haben.
  • für den Fall, dass die Förderungszusicherung nach dem 30.6.2000 erteilt wurde: mehr als EUR 50,-/m² (wertgesichert lt Gesetz! – Stand Februar 2016: EUR 67,97) an Eigenmittel zur Finanzierung von Grund- und/oder Baukosten (also nicht Eintrittsgebühr, Geschäftsanteil, Vergebührung des Mietvertrags, Kaution, …) bezahlt hat.

Für sogenannte „Folgemieter“, also solche, die nicht Erstmieter ihrer Wohnung sind, besteht erst nach zehnjähriger Mietdauer ein gesetzlicher Anspruch, sofern der Mieter mehr als EUR 50,-/m² (wertgesichert lt Gesetz!) an Eigenmittel zur Finanzierung von Grund- und/oder Baukosten (also nicht Eintrittsgebühr, Geschäftsanteil, Vergebührung des Mietvertrags, Kaution, …) bezahlt hat.

Haben Sie Ihre Wohnung nach dem 31.5.2000 angemietet und mehr als EUR 50,-/m² (wertgesichert lt Gesetz – Stand Februar 2016: EUR 67,97) an Eigenmittel zur Finanzierung von Grund- und/oder Baukosten (also nicht Eintrittsgebühr, Geschäftsanteil, Vergebührung des Mietvertrags, Kaution, …) bezahlt, so haben Sie nach zehn Jahren ab Mietvertragsbeginn einen Anspruch auf Eigentumsübertragung.

Die EBG darf nur an den derzeitigen Mieter verkaufen – das bedeutet zum Beispiel, dass für den Fall, dass ein Ehegatte Nutzungsberechtigt laut Vertrag ist der Verkauf auch nur an diesen alleine und nicht an beide Ehegatten erfolgen kann. Anderen Personen darf die Wohnung nicht verkauft werden.

Das Recht, die Wohnung zu kaufen, besteht einerseits nur auf Dauer der Förderung Ihres Hauses, andererseits ist es beschränkt auf 15 Jahre nach Erstbezug (bei Erstmietern) bzw. nach Dauer des Mietvertrags (bei Folgemietern).

Antrag und Angebot

Voraussetzung dafür, dass Ihnen die EBG ein Angebot übermittelt ist ein Antrag. Wenn Sie Interesse am Kauf haben, ersuchen wir um ein kurzes Schreiben (Brief, E-Mail, …), mit dem Sie ein verbindliches Angebot verlangen. Wir werden Ihnen darauf hin innerhalb der gesetzlichen Frist ein verbindliches Angebot übermitteln. Dieses Angebot ist dann sechs Monate lang gültig. Wenn Sie nicht innerhalb von sechs Monaten ab Übermittlung dieses Angebots verbindlich die Annahme erklären, erlischt der Anspruch. Ein neuerlicher Antrag führt nicht mehr zu einem Anspruch auf Eigentumsübertragung.

Wie wird der Kaufpreis ermittelt?

Die Ermittlung des Kaufpreises erfolgt aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen. Bei diesem Preis handelt es sich um einen Fixpreis, der nicht verhandelbar ist.

Bei Häusern, in denen bereits Wohnungseigentum begründet ist, wird für die Ermittlung des Kaufpreises die bestehende Rücklage der Eigentümergemeinschaft berücksichtigt.

Welche Beträge werden auf den Kaufpreis angerechnet?

Sie haben einen Anspruch auf Rückzahlung der von Ihnen geleisteten Finanzierungsbeiträge gem § 17 WGG. Wenn Sie die Wohnung kaufen, endet mit Zahlung des Kaufpreises der Nutzungsvertrag, acht Wochen später wird Ihnen der Finanzierungsbeitrag abzüglich der gesetzlichen Abwertung (ein Prozent per Jahr vom Erstbezug gerechnet, bis zum 30.6.2000 zwei Prozent pro Jahr, jedoch in diesem Fall mit dem Verbraucherpreisindex aufgewertet) ausbezahlt.

Darlehensübernahme

Laut Gesetz sind Sie im Falle des Kaufs der Wohnung verpflichtet, alle Verpflichtungen der EBG für das Haus anteilig zu übernehmen. Dies betrifft vor allem die bestehenden Darlehen. Sie können diese Übernahme dadurch bewerkstelligen, indem Sie durch Eigen- und Fremdfinanzierung den aushaftenden Betrag, der Ihnen von unserem Anwalt bekanntgegeben wird, direkt auszahlen (in diesem Fall erfolgt eine Pfandauflassungserklärung durch die Bank).

Sie können auch Ihren Anteil bei der Bank, bei der die EBG das Darlehen aufgenommen hat übernehmen. Diese Übernahme setzt jedoch eine Bonitätsprüfung durch die Bank voraus. Diese Prüfung muss vor der Kaufvertragsunterfertigung vorliegen. Liegt keine positive Bonitätsprüfung vor, muss der gesamte aushaftende Betrag einbezahlt werden.

Förderung

Die bestehende Wohnbauförderung können Sie natürlich übernehmen, allerdings sind Sie dann auch an die Auflagen der Wohnbauförderungen gebunden (diese können Sie der Förderungszusicherung entnehmen, die wir Ihnen mit den Vertragsunterlagen zur Verfügung stellen). Alternativ können Sie die Förderung nach den entsprechenden landesgesetzlichen Regelungen ausbezahlen.

Vertragsübernahme

Sie sind auch verpflichtet, die bestehenden Verträge wie zB Hausbesorger oder Reinigungsunternehmen, sonstige Betreuungsverträge (Wartungsvertrag für Aufzug, Brandmeldeanlagen, …), Wärmelieferungsvertrag etc. zu übernehmen. Diese Verträge werden vollständig Ihrem Vertrag beiliegen.

Sonstige Kosten

An sonstigen Kosten fallen an:

  • Kosten für Gutachten, Wohnungseigentumsbegründung (so noch nicht erfolgt), Verwertung und Information
  • Rechtsanwaltskosten: pauschal 2 % des Kaufpreises + Umsatzsteuer + Barauslagen
  • Grunderwerbssteuer: 3,5 % des Kaufpreises
  • gerichtliche Eintragungsgebühr: 1,1 % des Kaufpreises
  • sonstige Gebühren, Beglaubigungskosten etc.

Weiters werden Ihnen die Kosten der Wohnungseigentumsbegründung (so noch nicht erfolgt), der Verwertung und Information weiterverrechnet.

Die genauen Kosten werden Ihnen mit den Vertragsunterlagen mitgeteilt.

Vorkaufsrecht und Nachzahlung des Differenzbetrags

Aufgrund der Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes wird im Grundbuch ein Vorkaufsrecht für die Genossenschaft eingetragen, das innerhalb von zehn Jahren ab Abschluss des Kaufvertrags nicht gelöscht werden darf. Für den Fall, dass Sie die Wohnung innerhalb dieser Frist an eine nichtbegünstigte Person verkaufen wollen hat die Genossenschaft die Möglichkeit, dieses Vorkaufsrecht auszuüben und die Wohnung zurückzukaufen. Begünstigte Personen sind: Ehegatten, eingetragene Partner, Verwandte in gerader Linie einschließlich der Wahlkinder oder Geschwister, Lebensgefährten - Lebensgefährte ist, wer mit dem veräußernden Wohnungseigentümer seit mindestens drei Jahren in der Wohnung in einer in wirtschaftlicher Hinsicht gleich einer Ehe oder eingetragenen Partnerschaft eingerichteten Haushaltsgemeinschaft lebt.

Im Kaufvertrag wird Ihnen der Verkehrswert mitgeteilt, der höher ist als der Verkaufspreis. Für den Fall der Weiterveräußerung innerhalb der Jahresfrist hat die Genossenschaft die Möglichkeit, statt der Ausübung des Vorkaufsrechts den Differenzbetrag zwischen dem Verkaufspreis und dem Verkehrswert zu verlangen.

Abwicklung

Die Abwicklung übernimmt die Rechtsanwaltskanzlei "TELOS LAW GROUP rechtsanwälte attorneys at law". Diese übermittelt Ihnen das Angebot der EBG, erstellt den Kaufvertrag und wickelt die Übernahme der Verpflichtungen sowie als Treuhänder die Kaufpreiszahlungen ebenso wie die Grundbuchseintragungen ab.

Kosten als Wohnungseigentümer

Auch für Eigentumswohnungen bestehen monatliche Belastungen, auch wenn keine Miete mehr bezahlt werden muss. Betriebskosten sowie Kosten für die Verwaltung müssen weiterhin bezahlt werden, statt des bisherigen Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages wird ein Betrag für die Rücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft eingehoben. Die genaue Höhe wird von der Verwaltung auf Basis der notwendigen Erhaltungsarbeiten festgelegt.

Verwaltung

Das Haus wird weiter von der EBG verwaltet werden. Die EBG bleibt Wohnungseigentümerin der Wohnungen, die nicht verkauft werden.

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